大阪府八尾市で創業以来、住宅分譲で地域社会に貢献する。

1.どのようにして申し込むのか

まず、『1.どのようにして申し込むのか』ですが「住宅ローン」は、個人が住宅を購入するための個人向け融資です。宅地やマンションの取得、住宅の新築・改築、また事情によってはセカンドハウスなどの目的のために、住宅を抵当にして銀行や住宅金融会社から資金の貸付を受けることをいいます。投資用の購入などについては住宅ローンの対象にはなりません。
基本的には時には、以下のような書類が必要です。ここでは「申込みされる本人に関係する書類」についてお話します。（もう一方の「購入物件に関係する書類」については弊社でご用意させていただきます）。

　住宅ローンを申込みするまでの間に前もって「事前申し込み」による審査をすることができます。これで本申込み以前に簡易な書類と比較的短い審査期間で内定を受けることができます。その際に必要な書類は。

【必要書類】
　[1] 源泉徴収票(写し)
　[2] 健康保険証(ご家族全員分の写し)
　[3] 住宅ローン以外の借入がある場合の支払い明細
　[4] 住宅ローン事前審査申込書

これはお申込人の勤務先や年収や勤続年数などを確認するための書類と返済比率を計算するための書類です。
基本的に年収に対する年間返済率を見ますが多少金融機関によって審査における基礎数値が異なります。大まかな目安としては下記の表のとおりです。

これは年収に対して返済にどのくらいまわせるかを考慮したもので各金融機関によって異なりますので詳細は各金融機関にてご確認ください(各金融機関関連リンク集)。また、住宅ローン以外に借入れがあった場合は借入金額が減額されたり、過去に何度も滞納があると審査に通らないこともあります。「住宅ローンの審査」とは、金融機関が貸出の適否を判定するために、借入の申し込み内容が一定の基準に適合しているかどうかを詳しく調べることです。

事前の審査で承認がでれば本申し込みに進みます。その際の必要書類は

【必要書類】
　[1] 住民票
　[2] 印鑑証明書
　[3] 課税証明書または住民税課税証明書
　[4] 住宅ローン借入申込書
　[5] 団体信用生命保険申込書兼告知書

上記の[5]団体信用生命保険（以下、「団信」といいます）の加入も条件の1つです。団信とは、お借入れ期間中に借入れておられる方が万一死亡したり高度の障害になった場合に、保険会社からローン残金の支払いを受ける生命保険です。病歴など告知内容によっては、住宅ローンが借りられない場合もあります。

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2.どのようにして計画を立てるのか

住宅ローンを組む時には、必ず以下の2点を押さえておきましょう。

住宅ローンはいくら必要なのか

住宅を購入する際の費用を含め総額で所要金額を把握して住宅ローンを組まなければなりません。概要を数式で表せば以下のようになります。
物件金額＋諸費用^{*諸費用欄参照}－自己資金(頭金）＝住宅ローン必要額

毎月いくら返済できるかを考える

住宅ローンは支払いが始まると金融機関との長いお付き合いを前提としているため契約後は、毎月決められた返済額を必ず支払わなければいけないことが前提ですから、組む前にローン返済額と貯蓄とのバランスをよく吟味し、目安としては現在が賃貸であれば今払っている家賃に比べてどのくらい増やせるか長期間にわたって無理なく返済できる計画を立てることが大切です。上記の年収と返済比率から算出した借入れ枠とは異なりそれぞれの家族数、借入れ時の年齢などを借り入れる自分自身がしっかりシュミュレーションしてみましょう。弊社でもアドバイスのお手伝いはさせていただきますし各金融機関のホームページ(各金融機関関連リンク集)でも返済金額な、月々の支払金額を自動的に算出できるようになっています。

実際のポイント

返済期間

返済期間は最長35年間(金融機関によっては最長50年間もあります)。というと「今が35歳だから払い終わるのは･...なっなっ70歳ーッツ～」なんだか気の遠くなるようなお話ですが、では返済期間は20年で...長くても25年でないと...実は考えてみてください同じ金額でも返済期間が短くなると毎月あたりの返済金額も多くなります。

もしご自分の借入れ金額で試算してみる場合100万円当たりに100万円単位の倍数をかけてみてください。

例）
借入れ2300万円25年払いなら23×3895＝89,585円　
借入れ2300万円35年払いなら23×2953＝67,919円となります。

以上を見ていただいてもお分かりのように返済期間を延ばせば毎月の支払い金額は少なくなり、自分の予算と返済期間のバランスを考えることが大切です。

返済方法

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、月々の返済方法や返済額が異なります。どちらの支払プランがご自分の計画に適しているでしょうか。

【元利均等返済】
元利とは、元金＋利息のことを意味します。元金と利息の配分は返済時期によって異なりますが、元金と利息の支払合計額が一定なのでわかりやすく、返済プランが立てやすい返済方法です。
さらに元金均等返済に比べて当初の返済額が少ないので、収入基準からもより多くの金額が借りられます。
ただしデメリットは、元金均等返済に比べて総支払利息が多くなります。お子さまの教育費用がかかるなど、毎月の返済負担を軽減したい方におすすめです。

【元金均等返済】
元金均等返済は、毎月支払う元金が一定の返済方法で、返済額は毎回減っていく方法です。
支払開始当初は月々の返済額も多くて大変ですが、毎月の借入金残高の減少にともない、利息分の減少ペースが早いので、返済が進むにつれて毎月返済額は減っていきます。元利均等返済よりも利息総額が少ないというメリットがあり今後の金利高のリスクヘッジもはかれます。今はお子さまが小さくて教育費もかからず、出来るだけ早く元金を減らしたい方におすすめです。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」と「固定金利選択型」の3種類があります。

【固定金利】
固定金利は、借入れ当初に決められた金利が期間終了まで固定されおり変わりません。借入れ時に全返済額が決まるので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。完済まで安定した返済プランを立てたい人にはオススメです。ただし一般的には変動金利よりは高めの金利が設定されております。

【変動金利】
変動金利は、市中金利に連動して変動します。ただし見直し時期は4月1日と10月1日の年2回。そのときの市中金利をもとに7月と翌1月の返済分から次の半年間その金利が適用されます。ただし、金利が見直されても5年間の返済額は変わらないので、その間に変動があったときには利息と元金の返済額割合の調整のみとなります。そして6年目には返済額の見直しがありますが、その時点に金利が上昇していても、前回の返済額の1.25倍を超えることはありません(1.25倍ルール^*1)。

【固定金利選択型】
固定金利選択型は、最初の任意に選択した一定期間を固定にした金利タイプです。基本的には変動金利なので、期間が終了すると変動金利に戻ります。しかしその時点で変動金利と固定金利選択型を選択できることがほとんどです。ただし注意せねばならないのは固定期間終了後はその時点での金利水準が適用されるので、前述した変動金利の1.25倍ルール^*1は適用されず金利のリスクが生じます。

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3.どうしたらより有利に借入れが出来るのか

住宅ローンは自身の住宅購入に必要な資金を借りることですが、実際はいったん借りてしまえばどんな条件で借入れをしているか？現在の残高がいくらか？金利の変動その他の情勢にどうやって対応していくか？などを理解しておられない方のケースも見られることがあります。住宅ローンは長い期間にわたって返済してゆくものですから借入れをなるべく有利な条件で借入れをおこなうことが後々の返済総額に大きく影響します。
ただ、住宅ローンを有利にといってもそれぞれの方に適した借り方がありますので一通りにはいきませんが、ここでは基本的な借り方のポイントとその後の繰上げ返済についてお話しょう。

低金利時代における基本的な考え方

現在のような低金利時代やこれから金利が上昇しそうな時には長期固定金利なるべく長期に・・といったことが基本で反対に高金利時代でこれから金利が下降に向かいそうな時には変動金利や固定金利選択型を選ぶ。
といわれますがこの考え方は決して間違いではありませんが実際にはもう少し複雑です。
そのカラクリが変動金利を選んだ場合ほとんどに適用される「優遇金利」なのです。

長期固定はトクか？

私達がローンのお話をするときお客様からの要望としてよく伺うのが「長期固定金利で借りたい」といわれます。購入者のご両親などが同行される場合特にそのお話を承ることが多いです。確かに今は低金利時代で来るべき金利上昇を見越して・・ということなのでしょうが。その際の金利について考えて見ましょう。おおむね35年の固定ですと現在金利３％前後で推移しています。（この設定金利の場合ここからの優遇はありません）一方の変動金利ですが現在の基準金利は2.475％で数年前までは2.375%という時代が10年ほど続き、日本のゼロ金利政策解除の時期に合わせいったん2.875%まで上昇したもののまた現在基準金利2.475％と低下しています。しかもこの基準金利からたいていの場合（というかほとんど例外なしに）優遇金利で借りることが出来ます。優遇金利も－1.0%かそれ以上が一般的で自己資金割合や勤続年数、勤務先の規模などにより－1.5%という場合も珍しくありません。ということは現時点で住宅ローンは一般的に1.3%前後から最借入れ可能で最高で金利0.9%台などと言うかなりの低金利で借りることが可能です。確かに35年間を通して終わってしまわないと結論はわかりませんが、実際35年通期で３％で借りるのと1%前後でスタートした金利が最後に平均を取って３％になるかどうかの問題ということです。さらに前述した元利均等で借りられる方がほとんどですから最初に金利部分が多く徐々に割合が減っていく特性を知った上でより自分にあった方法を選ぶことが大切です。

ボーナス払いの利用について

いままでは月々の返済に加え半年毎のボーナス支給時にローン返済するボーナス払いを利用される方が多くいらっしゃいましたが、昨今の企業業績の不安定さなどからボーナス支給額の変動も大きくボーナス時の返済を設定される方が非常に少なくなりました。ですがじょうずな返済を考える方法の1つとしてボーナスを繰り上げ返済の原資としてみるのもひとつのアイデアです。ボーナスが思ったより多く支給されたり予定した出費が他になければその分を繰り上げ返済し、反対に思ったより自由になるお金がなければ繰り上げ返済しないことを選択する、というようにボーナス返済を最初から約定してしまうと変動があったときに大変ですが、このようにあるとき払いにするとリスクを軽減して支払いも少しでも減らすことが出来ます。

先行きが読みにくい時代になり、将来の生活に不安を覚える人も多くなっているようです。もし、収入が減ったら、住宅ローンを抱えていることが重荷になり、リスクが大きくなると考えてしまうかもしれませんね。一方で、現在のような低金利時代は、借入れのチャンスでもあります。

優遇金利について

全期間長期固定金利などの場合を除いてほとんどの場合優遇金利が得られることが多いですが、優遇金利の適用についても選択肢が各種あります。弊社では多くの場合は通期優遇金利をご紹介することがほとんどですが、他には当初期間優遇重視型というのもあります。たとえば設定した当初の10年間を大きく優遇金利を設定しその期間経過後は金利優遇幅が少なくなるものです。(例えば当初10年間－1.7%その後－0.4%など)これも、ある一定期間後にまとまった収入が予定されている場合など借りる方のニーズによっては有利に働くこともあります。それと優遇条件の優劣ですがあくまでも一般的なお話としてですが最近では個人のお客様が直接金融機関の窓口に出向かれるよりは年間を通してある程度の実績のある不動産業者から持ち込みをしたほうが好条件を引き出せる場合が多いと思います。

低金利の今をうまく利用する

何かと不安が多い時代ですが、この時代だからこその低金利であり、それはうまく利用したいものです。
住宅購入の際、当然目につきやすいのが「価額」です。でも、2,500万円の物件を、2,500万円で購入できるのは、現金で購入した人のみ。結局、最終的にいくらを支払ったのかは、「頭金をいくら入れたか」「住宅ローンは何年で返済したか」「住宅ローンの金利は何％だったか」などによって変わってくるのです。
日々の生活が大切なのはいうまでもありませんが、これからの世の中、将来の生活資金とりわけ子供の成長に合わせた資金計画も考慮に入れ、準備をしていかなくてはなりません。今と将来のバランスを取らなくてはならない、とても難しい課題を私たちは抱えています。老後(すごーく遠いことのようですが準備は早く考えておくに越したことはありません)の生活資金をなるべく多くするためには、住宅費を抑えることも必要となります。住宅費を抑える大きな要素の一つが金利などに代表される借入れのプランニングなのですから、金利が低い時代に借入れができるのはチャンスでもあるのです。
借入れのプランニングも弊社営業の業務です。何なりとご相談ください。

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立岡産業からお客様へ

適切なアドバイスをさせていただく為には、お客様の今後の収入や支出見込み、考え方、価値観、不安要因などを伝えてくださいますようお願い申し上げます。お客様がどう考えているかが伝わらないと、アドバイスする側もいろいろな情報や考え方を提供することになり、結果としてお客様に混乱を与えてしまうことにもなりかねません。そのアドバイスが、お客様自身に合うのか合わないのかは、人によって異なるのです。出来るだけ適切なアドバイスを導き出すために支払可能額、今後の支出見込み当面少しでも得をしたい、と考えるのか、最後まで安心して完済できることを重視するのかなどなど優先順位もハッキリさせて具体的なことをお伝えください。